不動産投資のプロに聞いたら儲かるサラリーマン大家さんってほんのひと握りらしいですよ。
ビジネス雑誌とかで成功事例だけが華々しく紹介されますが、不動産投資のプロから見てもサラリーマンが片手間にやって儲けられるような簡単なものではないそうです。
もちろん一部で成功されている方がいるのも事実ですが、投資のつもりが自分の持ち出しで投資用物件のローンを支払っているような方もいらっしゃるようです。
(自分の住んでいる家を二つ持ってローンを返しているような状態)
僕の周りには親戚含めて不動産関係の仕事をしている方が結構いらっしゃって、よく不動産投資の話なんかを伺います。儲け話を聞いていると自分もやりたくなってくる性分なのですが、実際にサラリーマンが手を出すのは厳しい現実があるようです。
実際に投資用マンションやアパートを買って運用しているプロに聞いた、サラリーマン大家さんで儲けることの難しさについて書いてみたいと思います。
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不動産投資のメリット
まず、どうして最近不動産投資が話題なのか。
すごく強調して言われたのが、株価は上がったり下がったりするので、タイミングによっては損するけど、家賃は経済状況によって大きく変わったりしない。例えば7万円のワンルームが5万円に下がるということはまずない。ということは長期的に見た場合に一番安全な投資なのだそうです。
地震で崩れたらどうすんだ？とか色々リスクもありそうですが、とにかく不動産投資をやられている方いわく、株なんかよりは一番安定している投資とのこと。
そういわれると僕の興味がむくむくと頭を持ち上げてくるのですが、サラリーマン大家さんのように片手間で収益が生むには結構ハードルが高いそうです。
大抵の人は儲からないどころか損する場合もあるとのこと。
物件探しの時間とフットワークが圧倒的に専業に比べて不利。
物件探しをしている人は毎日のように探しています。
最近は不動産投資ブームということもあり、利回りの良い投資用物件を探している方は多くいるので、競争は過熱しているようです。
僕の知り合いは専業なので毎日投資用不動産を探して、めぼしいものがあるとすぐに内覧の予約入れて、早ければ即日見に行っているようです。良かったら即買い付けを入れる、かなりスピーディーです。
ところがサラリーマンは基本的に会社の時間に拘束されています。
そうすると、昼休みに良い物件があって週末に内覧の予約入れても、良い物件の場合はすでに買い付けが入っていることが多いそうです。
ですので、物件獲得のレースに入るには圧倒的に時間とフットワークにおいて不利なのだそうです。
一棟物件を複数買わないとそれで食っていけるような収益にはならないらしい。
僕なんかは資金がないので、不動産投資をやるならまずはマンションを一室買おうかな、なんて思っていたのですが、不動産の方に言わせると、そんなんじゃ全然儲からないそうです。
買うなら一棟でないと、空室のリスクもあるので、一室だけだとその一室が空室になるとそのまま毎月の返済が自己負担になるので、結局赤字になってしまいます。
投資物件を調べてみるとかなり安い物件があって、これなら自分でも買えるじゃん！とか思ったら空室だったこともありました。
ちまちまやって稼げるようなものでもないそうです。
いきなり一棟アパート買うってハードル高いな。。。
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銀行との契約も結構時間を取られる。
昨年住宅ローンを組んで一軒家を購入した時も契約にすごく時間を取られました。
自分の家を買う際でも、不動産屋に行ったり銀行行ったりと面倒臭かったのに、これをまたやるのかと思うとうんざりします。僕は会社役員で比較的時間の融通が利くのですが、いちいち有給取らないといけない人は面倒くさいことになりそうですね。
家賃の入金遅延やトラブルにも対応しないといけない。
家賃を真面目に滞りなく払ってきた僕からすると、信じられないのですが、実際に家賃の支払いが遅れる人って結構いるそうです。そういうのを舐められないようにきっちりと回収するのも大家さんの大切なことだそうです。
実際に家賃を電話で催促しているのを度々みかけます。
そういう面倒なことをやってくれる管理会社もあるみたいですが、それを頼むと毎月の手数料がかかります。
そうすると数少ない物件しか持っていないサラリーマン大家さんはほとんど自分の利益が出ないそうです。完全に不労所得というというわけにもいかないようですね。
急な住民トラブルなどがあると、サラリーマンでは即時に対応できません。
そういうリスクなどもあることを念頭に置いておいた方が良いそうです。
僕自身は実際に不動産投資をしていないので、いずれはやってみたいな、とは思っているのですが、いかんせんこんな話をされると参入ハードルの高さを感じます。
資金もないので出来ませんが、ビジネス雑誌の成功事例だけを真に受けず、リスクもきちんと把握してから投資したいものです。
余談ですが、不動産関係の仕事してる人って何千万収入がある、とか何百万儲かったなんて話が大好きで、具体的な金額とかやたら言いたがるので、自慢話とお金が大好きな人が多いんだな、と感じました。
投資は自己判断で。
